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購買美國房產(chǎn)需要繳納哪些稅?

中國投資者在全球化配置資產(chǎn)的首選國家是美國,配置資產(chǎn)大多以購房為主。

那么,在美國購房,和國內(nèi)有什么不同?到底需要繳納哪些稅種?今天就給大家梳理一下。

 

以投資類房產(chǎn)為例,即買房之后客戶將房產(chǎn)出租出去,幾年之后將房產(chǎn)轉(zhuǎn)售出去。這種情況不同于移民客戶買房自住的需求,買房自住只需要按時(shí)繳納房產(chǎn)稅,其他稅務(wù)類別很少會涉及到。而在美國的投資類房產(chǎn),相關(guān)交易行為會和以下這些稅種打交道。 

一、個(gè)人所得稅(Income Tax)

在美國買房之后,如果將其出租,出租所產(chǎn)生的收入需要繳納個(gè)人所得稅。個(gè)人所得稅分為聯(lián)邦個(gè)人所得稅和州個(gè)人所得稅。

2聯(lián)邦個(gè)人所得稅是必須要交的,但州個(gè)人所得稅不僅稅率比聯(lián)邦要地的多,有的州甚至不需要交。例如加利福尼亞州的個(gè)人所得稅稅階從1%到12.5%。但是有些州得克薩斯州和佛羅里達(dá)州等州是不需要交個(gè)人所得稅的,所以,更多精明的投資者會選擇德州和佛羅里達(dá)州去投資置業(yè)。

中國投資者在繳納聯(lián)邦和州個(gè)人所得稅的時(shí)候,需要注意以下幾點(diǎn):

1、美國的稅務(wù)年度是從每年的1月1日截止到當(dāng)年的12月31日。

2、每年的報(bào)稅截至日期,對于美國居民(持有美國護(hù)照)截止日期是每年的4月15日午夜12點(diǎn);對于非美國居民報(bào)稅的截止日期是每年的6月15日。

3、無論是美國居民還是非美國居民(中國投資者)都必須要申請納稅人識別號,也叫稅號。中國人在美國出租自己的房產(chǎn),稅務(wù)部門需要扣除租金收入的30%作為預(yù)扣稅,如果有了稅號,再收租金就不需要繳納預(yù)扣稅了。預(yù)扣稅在個(gè)人申請到稅號之前也是可以找國稅局退稅的,但是操作非常繁瑣,所以建議中國投資者在房屋出租之前就申請稅號。

4、美國國稅局規(guī)定,根據(jù)個(gè)人收入情況,對個(gè)稅有一定的免稅額,2017年度美國國稅局規(guī)定個(gè)人的免稅額度是每人每年$4050。即如果年納稅額少于4050美金,那么房產(chǎn)出租人就不必繳納個(gè)人所得稅。不過還是需要報(bào)稅,只是所繳納的稅款為0。

 

 二、資本增值稅 (Capital Gains Tax)

投資者持有的美國房產(chǎn)如果想要賣出,房產(chǎn)的增值部分需要繳稅。如果持有房產(chǎn)一年以上,繳納的是資本所得稅,增值部分在37,951~418,400美元,稅率為15%;增值部分高于418,401美元的,稅率為20%;資本所得稅的個(gè)人免稅額依然是$4050;如果是一年之內(nèi)賣出,增值部分的收益按照個(gè)人所得稅來征收,對于投資者來說,將多付不少稅金,非常不劃算。

 

此外,由投資所得到的額外收入,如股票、地產(chǎn)、債劵、共同基金、藝術(shù)品和其他任何有價(jià)值的東西等,每年必須申報(bào)。但申報(bào)與繳稅是兩回事,也就是說有可能不需要繳稅。

 

 

三、房產(chǎn)稅 (Property Tax)

美國和加拿大都有房產(chǎn)稅,這個(gè)稅收是投資者作為房子的業(yè)主每年都需要交給國稅局的。如果有欠款記錄,將影響投資者的信用記錄,以后要申請美國移民,有可能被拒簽,向銀行申請貸款也有可能被拒絕。如果房產(chǎn)稅拖欠久了,政府有權(quán)利拍賣你的房產(chǎn)。所以房產(chǎn)稅一定要按時(shí)交,不能拖欠。

各州的房產(chǎn)稅率各不相同,加州的房產(chǎn)稅率一般在1.2%上下,佛羅里達(dá)州房產(chǎn)稅大約在1.75%上下,紐約州的房產(chǎn)稅率在1.9%左右,德克薩斯州的房產(chǎn)稅率2%~3.75%不等。有的新開發(fā)的大社區(qū)的房產(chǎn),除了房產(chǎn)稅之外,還會收房產(chǎn)的附加稅(CFD或Mello-Roos)。稅收的主要用途是作為社區(qū)發(fā)展的費(fèi)用,用于修建和維護(hù)當(dāng)?shù)氐墓苍O(shè)施,如馬路、路燈、警察局、醫(yī)院、學(xué)校、公園等等。社區(qū)發(fā)展稅不像房產(chǎn)稅是永久征收,會有固定的征收年限,如30年。

 

四、關(guān)于轉(zhuǎn)售房產(chǎn)的稅例第1031條(Section 1031)

投資者用于商業(yè)或者投資的房產(chǎn)在轉(zhuǎn)售時(shí),如果新購置的房產(chǎn)與賣出的房產(chǎn)等值或者價(jià)格高于舊有房產(chǎn),就可以避免繳納舊有房產(chǎn)增值所產(chǎn)生的資本所得稅,但必須符合以下條件:

1、舊有房產(chǎn)出售后的45天之內(nèi)需要指定新購置房產(chǎn);

2、在180天內(nèi)需要完成過戶。

投資者在出售舊有房產(chǎn)所得到的收益全部用于購置新房產(chǎn),理論上投資者并沒有多余的收入產(chǎn)生,所以也沒有可以納稅的稅基,因此投資者可以不用繳納資本所得稅。建議具體的操作去咨詢相關(guān)專業(yè)人士。

 

五、外資房產(chǎn)投資預(yù)扣稅(Foreign Investor Withholding Tax)

美國的《外國投資者預(yù)扣稅法》(Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 ,F(xiàn)IRPTA)屬于聯(lián)邦稅法,目的是杜絕外國人、非永久居民和外國企業(yè)在出售房地產(chǎn)時(shí)偷稅漏稅。根據(jù)規(guī)定,任何買家從外國籍的賣家中買房,就必須從合同成交額中預(yù)扣15%的稅(這個(gè)數(shù)字在2016年2月17日之前是10%),并且還要在成交后的20天內(nèi),把這筆稅金上繳美國聯(lián)邦稅務(wù)局,否則買家會被罰款。但如果賣主是美國人或者持有美國綠卡,就不必繳納這筆預(yù)扣稅。買賣雙方完成交易,國稅局在扣除必要的稅款(如資本增值稅)之后如果15%的稅款仍有剩余,會在報(bào)稅之后60-90天退回給賣方。

 

需要注意的是,此處提到的關(guān)于房產(chǎn)出售的外國人預(yù)扣稅與前文租金收入作為個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入的預(yù)扣稅是兩回事,請注意區(qū)分。

美國的稅種比較成熟完備,法律對此要求也相當(dāng)嚴(yán)格,作為中國投資者,如果對美國的稅種和法律不了解,最好在進(jìn)行投資時(shí)咨詢相關(guān)專業(yè)人士,以免操作不當(dāng),留下不良信用記錄。

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